Зачастую в сделках с недвижимостью продавец просит внести аванс или задаток. Это способ «забронировать» квартиру на время. Если всё правильно оформить, такая предоплата защищает обе стороны: она станет компенсацией продавцу за упущенное время, если покупатель не сможет взять кредит, или же защитит покупателя, если продавец передумает.
Всего есть три варианта оформления предоплаты, каждый со своими нюансами и сейчас мы их разберем.
Аванс
Форма предоплаты, которая никак не закреплена в Гражданском кодексе. Де-факто он защищает только продавца – если он решит отказаться от сделки, то возвращает деньги покупателю без каких-то штрафов и компенсаций. Если же отменяет соглашение покупатель, продавец оставляет аванс себе.
Несмотря на некую однобокость схемы, именно авансом риелторы чаще всего предлагают оформить предоплату на рынке вторичного жилья.
Когда соглашаетесь на предоплату в виде аванса, обязательно добавьте в договор запись о том, что передаваемый деньги будут засчитаны как первая выплата по основному договору купли-продажи.
Если хотите защитить себя, как покупателя, лучше рассмотрите другие формы предоплаты.
Задаток
– это установленный законом юридический термин. По сути это деньги, которые покупатель отдает продавцу в счет будущих платежей по договору. Тем самым стороны подтверждают свое намерение заключить основной договор купли-продажи.
Расторжение соглашения о задатке регулируется ст. 381 Гражданского Кодекса РФ:
- Покупатель решит отказаться от сделки — продавец оставляет себе деньги;
- Отказывается продавец — ему придется вернуть задаток в двойном размере.
Если продавец не хочет добровольно возмещать задаток, покупатель может обратиться в суд. В исковых требованиях можно заявить «компенсацию ущерба», то есть двойной задаток, плюс компенсация за пользование чужими деньгами, плюс моральный ущерб. Или попробовать принудить продавца всё-таки заключить договор купли-продажи. Решение суда зависит от множества факторов конкретной ситуации, предугадать его не получится.
В договоре задатка также пропишите все условия будущей сделки и укажите, что задаток — это предоплата (хотя по закону быть иначе не может).
Обеспечительный платеж
Законный вариант денежного обязательства, которым покупатель может подтвердить свое желание приобрести квартиру. Регулируется ст. № 381.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж похож на задаток, но с нюансами. Например, задаток продавцу тратить нельзя, а обеспечительный платеж можно пустить на расходы, связанные с договором — на оформление документов, оценку недвижимости или на нотариуса. Обеспечительный платеж изначально не входит в плату за квартиру, хотя такое условие можно прописать.
Если покупатель не захочет заключать договор, то обеспечение ему не вернут. Когда от сделки отказывается продавец, то в отличии от задатка, ему не нужно возвращать платеж в двойном размере — о сумме штрафа нужно договариваться.
Обеспечительный платеж по умолчанию не является «предоплатой» — то, что он уменьшает стоимость квартиры, нужно обязательно прописать в договоре.
Надеемся данная статья была Вам полезна!
